cómo vender obra nueva sobre plano: qué preparar y en qué orden

En una promoción sobre plano, el comprador reserva algo que todavía no existe. Decide con lo que le enseñas: renders, planos, precio, calidades y la confianza que le transmite la promotora. Esta guía ordena ese material por fases para una promoción en Roquetas de Mar, El Ejido, Aguadulce o Almería capital, y señala los puntos legales que conviene revisar con tu abogado.

El orden que funciona

El error más habitual es encargar cada pieza por separado y tarde: la web cuando ya está la valla, el folleto cuando ya suena el teléfono. Si el nombre y la identidad están listos antes de la licencia, todo lo demás sale coherente y a tiempo.

Nombre, identidad y renders

La promoción necesita un nombre propio, fácil de decir por teléfono, y una identidad que se aplique igual en la valla, la web, el folleto y los anuncios. Los renders salen de los planos del proyecto: exteriores de fachada y zonas comunes, e interiores del salón y la terraza de la tipología que más quieres vender. Los hacemos desde 300 € por imagen.

Web, folleto y valla

El comprador compara promociones desde el móvil. Una landing de promoción (900–1.500 €) debe enseñar ubicación y entorno, tipologías con superficie útil, el plano de cada vivienda, la disponibilidad al día (libre, reservada, vendida), la memoria de calidades descargable y un formulario por vivienda. Si vendes también a compradores extranjeros, prepara la versión en inglés desde el principio. El folleto y la memoria de calidades se diseñan a la vez, en papel y en PDF, con los mismos datos que la web. La valla se lee desde un coche en marcha: nombre, tipo de vivienda, teléfono y poco más.

Campañas y seguimiento de contactos

Google capta a quien ya busca obra nueva en tu municipio; Meta llega a quien encaja por zona e intereses pero aún no busca. Lo que decide si funcionan es el seguimiento: cada contacto queda registrado con su origen (formulario, llamada, WhatsApp), la tipología que le interesa y su estado. Así sabes cuánto te cuesta cada visita a la caseta y cada reserva, no solo cada clic. El píxel de Meta y las etiquetas de conversión de Google usan cookies publicitarias, que necesitan el consentimiento previo del visitante (artículo 22.2 de la LSSI).

Durante la obra y en la entrega

Las fotos y los vídeos de avance, en cada hito (cimentación, estructura, cerramientos, acabados), tranquilizan a quien ya ha reservado y convencen al que duda. Al terminar, una sesión de fotografía y vídeo vende las últimas unidades y sirve de presentación para la siguiente promoción.

Lo legal: qué revisar con tu abogado

• Información al comprador. En Andalucía rige el Decreto 218/2005, que aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas. Para viviendas en proyecto o en construcción exige un documento informativo abreviado, gratuito para quien lo pida, con datos como el plano de la vivienda a escala, la superficie útil, la memoria de calidades, el precio y la forma de pago, la licencia y la fecha de entrega. También fija un contenido mínimo para la publicidad: por ejemplo, si anuncias un precio, debes indicar los impuestos y gastos que paga el comprador. A nivel estatal sigue vigente el Real Decreto 515/1989.
• La publicidad obliga. El artículo 61 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios establece que lo que anuncias es exigible aunque no figure en el contrato, y la normativa de vivienda dice lo mismo. Rotular los renders como imágenes orientativas es buena práctica, pero no te cubre todo: si dibujas una piscina o un acabado que no está en el proyecto, el comprador puede reclamarlo. Cada render debe salir del proyecto y de la memoria de calidades.
• Cantidades a cuenta. La disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, en la redacción de la Ley 20/2015, obliga a garantizar su devolución con seguro de caución o aval y a cobrarlas en una cuenta especial. La publicidad debe mencionar la entidad garante y la entidad de crédito. No cobres reservas sin consultarlo antes.

Estos puntos son una orientación, no asesoramiento jurídico: que el abogado de la promotora revise los textos de la valla, la web y el folleto antes de publicarlos.

Si estás preparando una promoción, mira el pack de lanzamiento inmobiliario, entre 4.500 y 12.000 € sin IVA, o cuéntanos tu proyecto desde contacto.